L’investissement préféré des Français: l’immobilier malgré tout! (partie 2)

…suite et fin.

Par ailleurs, l’immobilier offre la possibilité de générer des revenus réguliers grâce aux loyers perçus des locataires. Cela peut constituer une source de revenus supplémentaires stables et prévisibles, en particulier pour les investisseurs qui cherchent à se constituer un patrimoine ou à préparer leur retraite. Enfin, bon, quand tout se passe bien. La demande de logements locatifs reste effectivement forte, en particulier dans les grandes villes et les zones à forte activité économique. A vous de voir si Biribi-les-Chaussettes dans le fond de la Haute-Loire est une zone urbaine à forte activité économique. On omet évidemment les chiffres catastrophiques des zones reculées et des campagnes. Les loyers sont perçus comme une source de revenus régulière et stable, ce qui attire de nombreux investisseurs depuis très longtemps.

 Mais si vous revenez sur le point précédent, la régularité de revenus, grâce à des loyers, n’existe que pour les multipropriétaires mais en aucun cas pour les modestes français “mono-propriétaires”. A vrai dire, pour ces derniers, c’est 0 ou 1. Evidemment, les promoteurs immobiliers (aussi des commerciaux respectables) ont calculé, pour leurs clients ingénus, des rendements tout à fait bons sur le papier… Mais en réalité, il suffit d’une vacance de 3 mois tous les 9 ans pour transformer le formidable 3% net en 0% brut (qui sera aussi du net! Boutade!). La mariée était trop belle… C’est tout simplement l’effet pervers du “tous les oeufs dans un seul panier”. Ajoutez à cela les nouvelles réglementations toujours plus nombreuses et qui exigent des dépenses tout aussi importantes… Vous voilà dans de beaux draps et vos revenus, sur les 20 années à venir, au panier à linge. Je vous épargne le chauffe-eau qui claque et la réfection de la toiture qui approche à grands pas. Évidemment, l’expérience permet de corriger partiellement le tir, mais après combien d’années d’aveuglement?

Lors de l’ébauche de cet article, j’ai longtemps hésité à vous parler des impayés qui font la fortune… de quasiment personne sauf des compagnies d’assurance voire quelques avocats. Mais, un paragraphe défendant ses salauds de riches propriétaires qui volent les locataires en exigeant le règlement des retards de paiement aurait pu être mal pris par une tranche non négligeable de nos lecteurs assidus… Mais je parle à de futurs investisseurs et ils doivent quand même être mis au parfum. Partant d’une législation équilibrée, au fil des années, nos lois sont maintenant clairement à l’avantage des locataires, je dirais même des occupants (vu qu’on parle des mauvais payeurs voire des “pas-payeurs” du tout). Les modestes, eux, deviennent les boucs-émissaires d’un système où la loi les défavorise vis-à-vis de leurs locataires mais aussi vis-à-vis de leur créancier (souvent la banque) qui connaît parfaitement le contenu des petites lignes que personne ne lit vraiment. Ils ont juste cru dans ce que leur a vendu un marchand de rêve. La vérité est qu’ils sont le morceau de ferraille chauffé à blanc coincé entre le marteau et l’enclume. Pour devenir riche, vous souffrirez longtemps.

Mais, reprenons nous. Finalement, ce n’est pas si grave puisque l’on se rattrapera sur la plus-value… potentielle. Ah oui, elle existe… mais potentiellement. Et le mot “potentiel” est souvent oublié dans les prospectus publicitaires. Les plus-values peuvent toutefois être significatives. En investissant dans des régions ou des quartiers en plein essor, les investisseurs peuvent profiter de l’appréciation de la valeur des biens immobiliers au fil du temps. Les rénovations et les améliorations apportées au bien possédé peuvent également augmenter sa valeur (Il serait toutefois de bon ton de ne pas oublier le décompte des frais engagés car ils font bien partie de la perte de rentabilité de l’investissement immobilier réalisé). Il n’y a pas de soucis sur le sujet.

Mais doit-on rappeler que les accidents de la vie ne préviennent jamais? Tomber au chômage en pleine expansion économique est certainement sans conséquence, mais c’est plutôt rare. Par contre,  le chômage,quand tout va mal, c’est plutôt souvent… Et quand tout va mal, les prix des biens immobiliers vont… mal. Eh oui, on oublie trop souvent le cas le plus fréquent… la vente par contrainte, au plus bas, quand il ne faudrait vraiment pas vendre. Là encore, le riche gagne, le modeste subit… et rejoint les pauvres quasi définitivement. Expérience de vie, croyez-moi!

Toutefois, certains passent allègrement entre les gouttes de la vie. Dans le meilleur des cas, souvent affublé d’une persévérance obsessionnelle mais infructueuse, le petit ou le grand propriétaire a réussi à affronter tous ces obstacles jusqu’à la fin de ses propres jours. c’est d’ailleurs eux qui vous prouvent que l’immobilier est formidable… Bah oui, les accidents de la vie, ça a toujours été pour les autres. L’achat d’une propriété a permis de constituer un actif durable qui peut être transmis aux héritiers, assurant ainsi la pérennité du patrimoine familial. Ahhh, le bonheur de la transmission du patrimoine à la génération future. Bonheur!!! Tout est relatif vu que l’un des 2 protagonistes est mort et enterré. Mais la mission divine est accomplie. Pour l’enfant survivant (En espérant qu’il soit bien seul vu le nombre de  bagarres fraternelles qui apparaissent dans la vraie vie), c’est à nouveau le parcours du combattant en tant que salaud d’héritier d’une fortune “immobilière” qu’il ne mérite pas. La vente par contrainte réapparaît souvent dans ces moments-là, car le fisc fait mal au désir de transmission du défunt. Et puis franchement, ça fait un moment que le garnement a déjà construit sa propre maison et qu’il n’a que faire d’une maison familiale… à 12km de chez lui.  Mais, ce coup-ci, il n’y a pas que les modestes qui sont concernés. Viennent se joindre à la fête les “un peu plus riches” mais pas assez fortunés pour gérer les droits de succession sereinement. Vous rajouterez à cela la cohorte d’héritiers dont l’intérêt pour la gestion d’un parc immobilier est à peu près aussi important que celui d’un violoniste pour le rugby à XIII. A nouveau de la vente contrainte à programmer…

Comme vous le devinez, l’investissement immobilier n’est pas de tout repos et sans risque. La gestion des biens locatifs est chronophage et complexe, notamment en ce qui concerne la recherche de locataires, la gestion des contrats de location et l’entretien des biens. L’ensemble des acteurs oublie très souvent, dans les calculs de rendement, la part de vacance des logements, phénomène naturel qui dégrade la beauté de chiffres couchés sur un dépliant publicitaire bien alléchant. Quant aux exonérations de taxes diverses, elles cachent le phénomène ultra-inflationniste des taxes foncières (depuis quelques années). Quand on transfère la fiscalité du locataire vers le propriétaire, ça fait souvent mal aux calculs de rentabilité qui étaient à l’origine si attrayants. Et puis, le marché immobilier est soumis à des fluctuations de prix dûs à des conditions économiques changeantes… moins violentes que la Bourse (quoique!) mais c’est surtout parce que l’un est coté tous les jours et que l’autre… on ne sait pas vraiment. Mais, expérience de vie faisant, du côté des moins values, c’est tout aussi destructeur de votre patrimoine… au final. 

Ainsi, diversifier ses investissements reste la pierre angulaire de tout patrimoine bien géré. Et si vous n’avez pas les moyens de vos ambitions, il convient tout simplement de s’abstenir car le risque encouru est trop important en cas d’accident de vie. L’immobilier offre tout de même aux investisseurs la possibilité de diversifier leur portefeuille d’investissement. En détenant des actifs immobiliers en plus des actions, des obligations et d’autres classes d’actifs, les investisseurs peuvent ainsi répartir leur risque et potentiellement améliorer leur résilience face aux fluctuations du marché. Pour cela, il convient d’être aussi informé de l’évolution du marché car un bon acheteur “à pas cher” sera toujours mieux-portant à la sortie (même contrainte) qu’un acheteur compulsif qui achète lors d’un marché en bulle. La question est  de savoir si le marché de l’immobilier est dans cette bulle… Et on peut dire, vu les éléments actuels, que le marché va vers une baisse inéluctable tant la hausse des taux ralentit les ménages dans leur capacité d’accession à la propriété.