L’explosion des taux signe la fin de la bulle immobilière.

Lex taux obligataires sont en train d’exploser, cela n’est pas une surprise, et nous avions prévenu depuis des mois. Aujourd’hui, le taux le plus emblématique, qui est celui de l’OAT France 10 ans, est à 2.46%. Ce qui signifie que la France emprunte à 2.46% sur les marchés obligataires sur une échéance à 10 ans. On est bien loin de l’argent gratuit que l’on a connu pendant plusieurs années et tout particulièrement pendant la période COVID! Cependant, historiquement, on reste dans une fourchette raisonnable comme on peut le constater sur le graphique suivant. 

Mais c’est la dynamique qui compte et cette dernière suit forcément l’inflation et les taux directeurs de la BCE qui sont liés à l’inflation. On voit clairement que le taux de l’OAT en sorti d’une tendance baissière de long terme, et qu’il pourrait se diriger vers une résistance à 3%. Ce seuil des 3% sera important à surveiller car au-dessus des 3%, on pourra dire que les taux obligataires deviennent en soi élevés. Le comportement des autorités de la BCE (la banque centrale européenne) sera déterminant car les taux directeurs de la BCE et les taux obligataires des différentes pays de la zone Euro sont liés. Chaque pays ayant ses spécificités en fonction du niveau de risque qui est le sien, du moins le risque perçu par les investisseurs. Le graphique suivant ne concerne pas l’Europe mais les Etats-Unis et on y voit clairement une corrélation entre le taux directeur de la Fed (la banque centrale américaine) et l’indice obligataire américain. 

Les taux de rémunération des obligations, tout comme les taux directeurs des banques centrales, ont évidemment une incidence sur les taux interbancaires tels l’EURIBOR. D’ailleurs on voit bien sur le graphique suivant la hausse continue de l’EURIBOR, qui lui, est resté négatif pendant plusieurs années. 

L’EURIBOR, qui est le taux d’intérêt auquel les banques se prêtent de l’argent entre elles, n’a pas été si élevé depuis 2008. Il était d’ailleurs dans une dynamique de forte hausse entre 2005 et 2007 avant qu’il ne se mette à baisser durablement.Il est évident que si les taux auxquels les banques empruntent croissent vite et fort, cela va se répercuter sur les taux auxquels elles prêtent! En particulier les taux immobiliers. Et cela a déjà commencé.Or, on sait très bien que les prix immobiliers sont liés aux taux de crédit. Que la hausse des dernières années a été entretenue par des taux d’emprunt négatifs pour les banques et des taux très faibles pour les ménages. Cette période étant finie, la hausse des prix du marché immobilier est aussi finie, d’autant plus que la pression démographique s’affaiblit vu que les taux de natalité ne progressent pas. Seul facteur qui pourrait soutenir le marché immobilier sur les prochaines années : l’arrivée sur le marché de la génération millenium, qui sera très bientôt en âge de se loger. Quoi qu’il en soit, ce sont les zones où la bulle a été la plus forte, comme Paris, qui risquent de pâtir le plus de ce qui s’annonce. Aussi, le graphique suivant de la CGEDD s’avère plus que jamais pertinent. En 2030, il est fort probable que les prix moyens à Paris soient plus vers les 6000€ du mètre carré que vers les 10.000€ actuels… La province devrait, comme dans les années 1990, être moins impactée, sauf les villes où il y a eu une bulle spéculative. Et, comme dans les années 1990, la banlieue parisienne devrait être impactée mais moins que la capitale. D’autant plus que la crise sanitaire a repoussé beaucoup de gens vers les biens offrant de grands espaces extérieurs, des biens qu’on trouve plus en banlieue qu’au centre de Paris. 

Quant aux autres pays d’Europe, il devrait y avoir une corrélation entre les taux obligataires et les prix immobiliers, avec bien sur un décalage. Ainsi, plus les taux obligataires vont flamber, plus il y des chances que les prix de l’immobilier baissent… Ainsi, l’Italie qui voit actuellement ses taux flamber (le 10 ans a dépassé les 4%) risque de voir très bientôt ses prix immobiliers chuter…